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Réforme des valeurs locatives des locaux professionnels : première étape vers une réforme généralisé

Alors que la possibilité d’une suppression de la taxe d’habitation est évoquée, la réforme des valeurs locatives des locaux professionnels (inscrite en loi de finances rectificative de 2010 et initiée depuis 2013) sera effective à compter des impositions 2017. Cette réforme qui concerne près de 3,3 millions de locaux, pourrait se traduire par des hausses non négligeables d’imposition pour certains établissements.

Les simulations réalisées par la DGFIP montrent les effets différenciés de la réforme. Les augmentations d’imposition concerneront principalement les magasins implantés dans un ensemble commercial (+48% sur 10 ans), parcs de stationnements (entre +20% et +41%), maisons de retraites (+37%) et crèches, haltes garderies (+26%).

Les incidences sont également différentes selon les territoires : la taxe foncière augmentera principalement dans les entreprises implantées dans petites communes (moins de 5000 habitants), de l’ordre de +2,5% à +8,4% en moyenne.

Toutefois, seule une analyse fine, au « cas par cas » permettra d’apprécier les impacts sur chaque territoire.

Les principes de la réforme : une évaluation "au réel"

La réforme a consisté à re-déterminer la valeur locative des locaux professionnels :

Un classement en 38 catégories de locaux, selon la nature de l’activité exercée ;
La détermination des tarifs au m2 dans chaque département et pour chaque catégorie selon des secteurs locatifs homogènes. La grille tarifaire, déterminée à partir des loyers réels constatés sur la période sera actualisée de façon permanente afin de tenir compte de l’évolution des loyers réels : il s’agit là d’une différence importante par rapport au mécanisme antérieur de comparaison (valeur 1970) et d’actualisation selon des coefficients nationaux / départementaux.
L’application d’un coefficient de localisation (facultatif). Ce coefficient permet ainsi de tenir compte de la situation spécifique d’une parcelle au sein d’un secteur d’évaluation; pouvant majorer ou minorer la valeur locative et donc le niveaux d’imposition.

Afin d’atténuer les impacts de la révision, des correctifs ont également été déterminés :

Un mécanisme de neutralisation qui permet, pour les collectivités
de maintenir la part respective des locaux professionnels et des locaux d’habitation dans les valeurs locatives, en tenant compte des bases nettes avant et après réforme. Ce coefficient de neutralisation est calculé par taxe (TFPB, TEOM, CFE) et pour chaque échelle de collectivité (commune, EPCI, département)

Un dispositif de « planchonnement » qui permet d’atténuer, sans les supprimer, les variations trop importantes des valeurs locatives et donc de cotisations pour les contribuables.

Un lissage sur 10 ans de la réforme afin d’atténuer progressivement l’écart entre la cotisation théorique calculée hors réforme et la cotisation révisée corrigée.

Des conséquences budgétaires et fiscales encore difficiles à appréhender

La première année, les dispositifs de neutralisation et « planchonnement » garantissent une neutralité budgétaire pour les collectivités : toutes choses égales par ailleurs, la valeur locative totale de l’ensemble des locaux sera inchangée, et donc les ressources fiscales théoriques également. En revanche, la répartition des contributions entre locaux professionnels sera modifiée par effet de vases communicants (la diminution de la VL d’un groupe est compensée par l’augmentation sur un autre groupe).
Par ailleurs, les correctifs étant figés à la valeur 2017, les collectivités bénéficieront de la dynamique des bases liée à l’actualisation et la revalorisation des valeurs locatives.
Enfin, la disparition de ces correctifs en 2026 pourra produire des effets de seuils dans les impositions - à la hausse ou à la baisse. De même, tout changement d’affectation, nouvelle construction pourra entrainer un effet de seuil puisque le mécanisme du planchonnement ne pourra s’appliquer (aucune valeur de référence)

Quelles marges de manœuvre pour les collectivités ?

Les collectivités pourront dès 2017 (pour les impositions de 2018) moduler chaque année les coefficients de localisation afin de tenir compte de situations spécifiques et corriger certains effets de la révision.

En pratique, les commissions locales – communales et intercommunales – pourront proposer la modification des coefficients de localisation (avant mi-octobre chaque année), la décision finale appartenant à la commission départementale des valeurs locatives (CDVLLP).
La modification du coefficient de localisation, à la hausse ou à la baisse sera supportée par la collectivité, aucun mécanisme de compensation n'est prévu (notamment en cas de baisse des ressources fiscales)
La DGFIP insiste également sur la nécessité de motiver chaque décision : la modulation des coefficients de localisation ne peut être utilisée par les collectivités comme levier d’optimisation budgétaire ou comme dispositif « discriminatoire » envers certaines activités.

Rappelons également que les organes délibérants pourront revoir la sectorisation à chaque renouvellement des conseils municipaux (tous les 6 ans) afin de tenir compte de l’évolution différenciée des tarifs par secteurs et de situations trop hétérogènes.

Les grilles tarifaires seront, quant à elles, actualisées régulièrement par les commissions départementales sur la base des déclarations réelles des entreprises.

Les effets de la réforme sur chaque territoire pour les impositions 2017 restent encore difficiles à évaluer : si pour les collectivités, l’impact budgétaire sera neutre, les variations d’impositions les contribuables pourraient être dans certains cas importantes. La pédagogie pourra être dans certains cas difficile, compte-tenu de la complexité du processus de révision.

La prochaine étape de la réforme concernera les valeurs locatives des locaux d’habitation, soit près de 46 millions de logements. Une expérimentation menée dans 5 départements pourrait être remise en cause par le projet d’exonération à 80% de la taxe d’habitation du gouvernement… à suivre.